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土地評估行業開啟新篇章

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  • 時間:2016/12/4 13:21:59
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足球指数是什么意思呀:土地評估行業開啟新篇章——國土資源部土地利用管理司負責人談《資產評估法》

足球指数是什么原因 www.ifhjk.com    《資產評估法》從12月1日起正式施行。

  “這是我國改革開放以來評估行業實踐成果的結晶?!憊磷試床客戀乩霉芾硭靖涸鶉巳銜?,這部法律確立了評估行業在市場經濟中的地位,使評估行業有了法律依據,評估師有了法律保障,為評估行業的健康發展奠定基礎,評估行業開啟了有法可依的新篇章。
  法律肯定了土地估價行業在市場經濟中的重要作用
  “土地估價是伴隨城鎮土地使用制度改革而生的?!崩盟靖涸鶉嘶匾淥?。1987年9月,深圳率先以定向議標的方式成功出讓了一塊5000多平方米土地的使用權,揭開了國有土地使用制度改革的序幕。1988年4月和12月,七屆全國人大分別通過了《中華人民共和國憲法修正案》和《關于修改〈中華人民共和國土地管理法〉的決定》,允許土地使用權依法轉讓,使土地估價和管理工作有了法律基礎,并在江蘇省南京市等城市布置了城鎮土地估價試點。在總結各個城市土地估價經驗的基礎上,原國家土地管理局于1993年發布了《城鎮土地估價規程(試行)》,提出了建立以基準地價和標定地價為核心的地價體系及相應的技術途徑和技術方法,城鎮土地估價工作在全國范圍內迅速開展起來,土地估價在國企改制、資產重組、土地使用權有償出讓、產權交易、抵押等重大經濟活動中發揮了舉足輕重的作用。
  利用司負責人表示,《資產評估法》是整個評估行業的基本法,立法機關貫徹科學立法、民主立法原則,廣泛聽取意見,求同存異,爭取最大程度的共識。近期出臺的《資產評估法釋義》明確了資產評估包括對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益等各類評估對象進行評估的大概念,涵蓋了現有的資產評估、房地產估價、土地估價、礦業權評估、舊機動車鑒定估價和保險公估在內的涉及五個部門分別管理的六大評估領域,《資產評估法》規范的是已經形成的六大類評估專業的評估行為,自然就肯定了土地估價師的專業地位。
  立法重點在于規范評估行為
  評估行業是一個專業性非常強的行業。利用司負責人認為,《資產評估法》重點在于規范評估行為,促進評估行業健康發展,主要體現在以下五個方面。
  一是評估專業人員只能在一家評估機構從業,不能私自接受業務,按照能力范圍正當執業,法定評估業務只能由評估師承擔,獨立、客觀、公正、實事求是從事業務,履行盡職調查,遵守評估準則,遵守保密規定,遵守回避原則,接受繼續教育和行業協會的自律管理等。
  二是評估機構除了遵守評估專業人員應遵守的類似規則外,還應遵守:設立評估機構滿足法定程序與要求,建立健全內部管理制度、質量控制制度,如實履行評估報告備案,妥善保管評估檔案,規范機構內部評估專業人員從業行為等。
  三是委托人不得干擾評估行為,不得謀取不正當利益,依法選擇評估機構,如實提供評估資料,正確使用評估報告。
  四是行業協會應加強自律管理,使其真正成為提供服務、反映訴求、規范行為的主體,在技術鑒定、評估從業人員、會員信用檔案、會員服務等方面加強制度建設。
  五是行政主管部門應知法守法,做好機構備案工作,認真學習《資產評估法》規定的法律責任條款,切忌濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊等,維護評估行業的公平正義。
  立法兼顧改革精神與國家利益、公共利益
  利用司負責人指出,《資產評估法》一方面放開了評估從業人員的準入門檻,促進就業,具有評估專業知識及實踐經驗的評估從業人員可以承擔一般評估業務;另一方面,提出了法定評估的概念,并強調法定評估業務必須由至少兩名相應專業類別的評估師承辦,評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估師簽名并加蓋評估機構印章,目的在于防止國有資產流失,維護公共利益。
  據利用司負責人介紹,土地估價是政策性、地域性非常強的評估領域,一宗土地因用途、規劃條件的不同會產生價格的巨大差異,同樣用途、同樣規劃條件的土地,在同樣的城市相對位置,一線城市和二線城市的土地價格會有巨大差異,且土地總量不變,土地的稀缺性等特點導致土地增值。有別于普通商品,土地價格受到當地經濟條件、區位、用途管制、規劃限制、地形、地勢、形狀等多因素影響,不能通過簡單的折舊確定,否則有可能導致國有資產大量流失。因此,對土地評估,尤其是法定評估業務應高度重視。
  利用司負責人認為,關于土地評估中的法定評估業務,除了《資產評估法釋義》中規定的涉及國有資產產權轉讓和抵押、股東出資、股票和債券發行、房地產交易及16部行政法規規定業務外,還應從國務院確定的國土資源部“三定”職責進行剖析,主要體現在五個方面。
  一是國有建設用地使用權出讓?!段鍶ǚā飯娑?,國有建設用地使用權出讓主要有公開出讓、協議出讓兩種方式。對于公開出讓,國土資源部根據《物權法》等法律制定了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(部令39號),標底或底價應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定。對于協議出讓,《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)規定,必須要做到在地價評估基礎上,集體審核確定協議價格。國有建設用地使用權出讓涉及政府土地收益,理應屬于法定評估業務。
  二是國有建設用地使用權租賃、作價出資或者入股、授權經營。根據《土地管理法實施條例》等文件規定,國有建設用地使用權租賃、作價出資或者入股、授權經營也屬有償出讓方式,主要出現在國企改制中?!豆裨喊旃⒐飾賾誚徊焦娣豆釁笠蹈鬧乒ぷ魘凳┮餳耐ㄖ罰ü旆ⅰ?005〕60號)規定,進入企業改制資產范圍的土地使用權必須經具備土地估價資格的中介機構進行評估。國有建設用地使用權租賃、作價出資或者入股、授權經營涉及國家資本金、國家股本金,理應屬于法定評估業務。
  三是土地使用權征收、征用、收回?!斷芊ā返詼酰骸骯椅斯怖嫻男枰?,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?!薄鍛戀毓芾矸ā返諼迨頌豕娑?,為公共利益需要及為實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地的,收回國有土地使用權的,對土地使用權人應當給予適當補償。土地使用權征收、征用、收回,相關法里都提到了公共利益并給予補償,補償的多少需要土地評估提供專業支持,理應屬于法定評估業務。
  四是建設用地和農用地的分等定級、基準地價評估、標定地價評估、地價動態監測?!鍛戀毓芾矸ㄊ凳┨趵飯娑ǎ汗裨和戀匭姓鞴懿棵嘔嵬裨河泄夭棵胖貧ㄍ戀氐燃鍍藍ū曜?;《城市房地產管理法》規定:基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布;《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)規定:要抓緊建立全國地價動態監測信息系統,對全國重要城市地價水平動態變化情況進行監測。這些內容均是我國公示地價體系的重要組成部分,甚至其成果已經作為審計工作的重要抓手,結果的公正性顯得尤為重要,屬于法定評估業務。
  五是集體土地使用權地價評估?!豆賾誚鶉詵瘛叭狽⒄溝娜舾梢餳罰ü旆ⅰ?014〕17號)明確:創新農村抵(質)押擔保方式。制定農村土地承包經營權抵押貸款試點管理辦法,在經批準的地區開展試點。慎重穩妥地開展農民住房財產權抵押試點。探索推進農村產權交易市場建設,積極培育土地評估等中介組織。中國土地估價師與土地登記代理人協會于7月4日印發了《集體土地使用權地價評估技術指引(征求意見稿)》,邊試行邊修訂。集體土地使用權地價評估本身技術難點大,涉及廣大農民的根本利益,建議納入法定評估業務。